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楼市寒冬已过,开始逐渐好转  

2015-05-18 16:16:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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持续快两年的楼市寒冬似乎在慢慢解冻,开始朝着比较好的方向发展。2015518日,国家统计局公布了4月份70个大中城市新建商品房住宅,其中不包括保障性住房价格变动情况。第一个是与3月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有48个,上涨的城市有18个,持平的城市有4个。环比价格变动中,最高涨幅为1.8%(深圳),最低为下降0.7%(秦皇岛、惠州)。第二个是,与20144月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有69个,上涨的城市有1个。4月份,同比价格变动中,最高涨幅为0.7%,最低为下降10.3%

纵然如此,楼市在渐渐回暖,但是当下的主要任务依然是“去库存”。对于4月份70个大中城市房价变化特征来看,主要表现在三个方面。第一,470大中城市商品住宅房价比上月增加了6个, 在“救市”政策刺激之下,各个城市加速去库存,部分城市尤其是一线城市、部分基本面良好的二线城市去库存压力减轻,此时,从房价表现来看就是跌幅开始收 窄,部分城市开始领涨。第二、深圳、上海等一线城市领涨全国,此前一直处于下跌的杭州、温州房价开始上涨,证明市场经过前期降价去库存的调整,市场基本面 开始趋于合理,全国重点城市的楼市基本面开始复苏和回暖。第三、市场分化依旧明显,部分城市房价开始上涨,但是,大多数城市房价仍然没有明显上涨现象,或 者仍然处于同比或环比下跌状态,说明大多数城市仍然处于去库存阶段,仍然没有明显复苏和好转。楼市已经开始复苏好转,但下半年大中城市房价走势仍然“分 化”明显。此前国家统计数据显示,1-4月份,商品房销售面积26385万平方米,同比下降4.8%,降幅比1-3月份收窄4.4个百分点。其中,住宅销售面积下降5.0%,办公楼销售面积下降13.6%,商业营业用房销售面积增长5.2%。商品房销售额17739亿元,下降3.1%,降幅比1-3月份收窄6.2个百分点。其中,住宅销售额下降2.2%,办公楼销售额下降13.3%,商业营业用房销售额增长0.1%

对于楼市来讲,当前销售面积及金额降幅收窄,已经呈现出基本面复苏好转的态势,在央行]降息等政策叠加刺激之下,市场信心将进一步提升。尤其是原来在“330新政”等政策刺激之下,对于已经呈现出基本面复苏的态势的城市来讲,比如北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市,接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事情,价格有可能会逐渐坚挺,甚至对于上述城市及市场基本面良好的城市(库存去化

周期在15个月以下的城市)来讲,未来下半年会预期会涨价或买涨不买跌的现象或提前来临(518日,国家统计局公布的数据已经呈现出这样的趋势)

而对于供地量偏大与库存量偏大(库存去化周期在15个月以上的城市)的二线城市、大部分三四线城市而言,由于降准降息、“330新政”等政策叠加的推动作用,这些城市也将加速去库存,这些城市的库存去化周期将进一步缩短,但城市之间房价的走势“分化”特征也会比较明显。

从今年下半年预期来看,当前库存去化周期在15-20个月之间的城市预计库存去化周期将回落至15个月以下,短期市场基本面将回归合理,比如重庆、杭州、武汉、福州等二线城市,蚌埠、惠州等少数三四线城市,这些城市的房价将趋于合理,甚至部分城市房价也将进行温和上涨。其他城市尤其是库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临去库存的压力,比如西安、青岛、天津等二线城市,舟山、保定、东营、临沂、运城、莆田、南平、江阴、徐州等大部分三四线城市,这些城市房价则难以有上涨压力,甚至部分城市仍然要坚持“以价换量”去库存。
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