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未来十年,楼市可能面临的突出问题  

2015-05-21 16:26:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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未来十年,将会是楼市不断发展的十年,对住房的需求也将会从“总量供不应求”向“结构性过剩与结构性短缺并存”转变,以及住房发展主线也将会由“有房住”向“住好房”转型。但是面临的问题也不少,未来十年中国楼市将面临以下突出问题。

一是住房存量的结构性过剩如何消化及鬼城、空城 问题。未来十年,中国产业结构将面临深刻转型,第三产业在经济总量中的比重将不断上升,而第二产业在经济总量中的比重将趋于下降。由于第三产业主要集中于 一、二线城市,而第二产业则是三、四线城市的重要经济支柱,这种产业结构转型实际上指明了未来的城市的人口分布蓝图。未来三、四线城市人口总体将持续外 流,而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重,而其未来的人口又呈流出态势,住房供给结构性过 剩问题必将会更加突出。

二是住宅小区物业脱管问题。未来住宅小区被物业 公司主动“抛弃”的现象将会越来越常见,形成一个重要的社会问题。在过去住房大开发时代,开发商为了促进楼盘销售,往往主动掏钱对旗下楼盘的物业管理费用 进行补贴,从而营造出高档明星楼盘的假象。随着大开发时代淡出历史,部分开发商退出区域市场不再卖房,也就无需通过补贴原有楼盘物业管理来促进新楼盘销 售。失去了开发商补贴后,小区原有的物业管理将难以维持,随时面临被物业脱管的可能。物业脱管的另一个重要原因是,我国的住宅小区规模偏大,五千户以上的 大楼盘也极为常见,这就产生了一个物业费搭便车问题。部分业主以各种理由拒交物业费,从而间接将物业管理成本转嫁到缴费业主的身上。这将会形成一个传染病 效应,使拒缴物业费的业主比例不断增加。一般来说,如果拒缴物业费的业主比例增加到30%以上,物业管理公司将很难维持下去,只能将所管理的小区主动“遗弃”。

       三是存量住房品质低劣问题。我国存量住房品质低 劣有它的客观原因。我们通过十年左右的时间盖了别的国家需要几十年上百年才能盖完的房子,难免会对社会形势的发展估计不足。建房标准提升相对滞后,跟不上 形势变化,这是住房品质低劣的客观原因。住房品质低劣的主观原因是,在以往供不应求的市场态势下,开发商没有改进产品品质的动力,商品房只要能盖出来都能 高价售出。未来随着存量房时代的到来,住房品质低劣问题将受到更多的关注。住房品质低劣可体现在多个方面,如缺乏必要电梯设备,无老人儿童便利设施,建筑 结构未做保温,外墙窗户漏雨渗水,无足够的停车位,户型结构不合理、配套不全等。住房建筑缺乏个性也将会是个问题。作为低成本复制的产物,同一住宅小区往 往每幢楼房都长得一模一样,即便高档别墅区也不例外。在住房稀缺时期,缺乏个性或美感不会是人们关心的重点。但随着住房缺乏时代的过去,千篇一律的住房外 观不光是缺乏美感的问题,它还将给人心理上施加莫名的烦躁感。
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