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楼市宽松政策在未来半年将进一步放松  

2015-06-02 16:57:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市从市场低迷到现在六年内成交量创新高的一个 过渡,也就仅仅半年时间。这期间最重要的催化不得不归功于楼市新政对房地产市场的各种支持和宽松,让这样的逆转仅仅用了半年时间。这些宽松的楼市政策主要 还是在于鼓励首套房刚需扩展到二套房改善型需求,无论是房贷政策还是税收政策的调整,其目的都是为改善型需求提供最大的便捷。但是,这些并不能代表鼓励投 资性住房的事情不可以做,具体的要根据未来的经济状况做相应的调整,倘未来几个月中国经济宏观层面继续顶受压力,那么未来政策对楼市的宽松还将进一步放 松。

最先释放的是流动性。房地产市场普遍预计我国已经进入降息降准周期,一年内估计还会有23次降息,12次降准。不管是定向还是不定向,降息降准对楼市回暖都是利好。但是,首套房贷款利率进一步下调的空间已经不大,因为银行在利差的约束下动力已显不足。目前贷款基准利率为5.9%,首套房的利率下限是7折,也 就是4.1%。而在存款利率上浮空间打开之后,部分银行5年期存款利率已经达到5.2%,打7折的话,贷款银行是要亏本的。所以,在存款利率不下调的情况 下,7折利率不太可能成为主流,有可能的是二套房利率上浮10%会逐渐取消。

再次的是限购政策会进一步修正。目前还执行限购政策的是四个一线城市和海南三亚。海南三亚未来半年还很可能会动摇,其他四个城市估计会小范围修正。例如,取消140平米以上的非普通住宅的限购;下调非户籍家庭购房缴税和缴纳社保的年限。对于其他三线以下小城市,有可能会允许外籍人士在国内买房, 也会有越来越多的城市加入购房契税返还或者直接财政补贴的队伍。

第三是调整购房税收政策。营业税免征已经从5年改为2年,进一步下调的空间基本没有了。暂停执行对非唯一住房征收20%的个税政策是焦点,即使继续执行,也会不再按差额的20%征收,而是按交易总额的1%简易税率征收,这在年内是大概率事件。

最后,也是最重要的一个政策,就是国家住房银行呼之欲出。关于国家住房银行的发展模式,目前热议的有两种:一种是国家开发银行的模式,即住房银行通过发行 金融债筹集资金,然后直接向购房者和开发商提供资金支持;另一种是类似美国的“两房”模式,即住房银行通过购买商业银行的住房抵押贷款来支持个人住房市场。目前来看,实行“两房”模式的概率更高。虽然国家住房银行与美国的 “两房”在设立初衷和资金规模上有一定的区别,但其本质仍是给中低收入家庭融资买房,这一政策对未来住房消费的撬动作用不可估量。

总之,未来的房地产市场会是一个多元化发展的市场,各项调控政策都会朝着利于房地产发展的方向进发,这也将会推动整个房地产业的继续前进和改革。

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