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楼市改善性需求为什么这么火爆?  

2015-06-03 17:00:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这几个月来,全国楼市都在逐渐复苏,改善型住房 需求也明显释放,部分城市甚至可以说是爆发。过去几年几乎滞销的大户型和高层住宅,突然开始也容易销售。比较典型的例如,深圳和上海,随着房地产利好政策 的进一步宽松,几个月间这两个城市的销售面积都在创前所未有的新高。同样火爆的现象,在北京,广州和厦门也几乎存在。对以往比较难以销售的高层住宅和高档 房在2015年五六月份有着比较好的市场,究其原因,主要在于这几个。

政策方面的支持和转暖。20104月史上最严厉的国十条出台之后,陆续又出台了很多打压投资投机性购房需求的政策,如限购,限价,限贷等。由于投资性和投机性需求的界限不清,对此,官方也没有能力精准甄别。

所以国十条的颁布和实施,也打击到了很多真正的改善型需求。之后,限购令的放松,以及贷款利率的下调以及最近三月份对购买二套房的政策支持等利好政策的出现,大大的刺激了我国楼市,为楼市的逆转提供了更大的可能和条件。

市场需求被压制到一定程度一定会出现上涨的市场 定律。很多商品市场中,都会有这样的现象,压抑到一定程度的需求之后一定会出现自发性的释放。前几年,全国多数高档房楼盘都遭遇销售困局,这也就意味着很 多这类购房需求被抑制了几年。有购买能力和意愿的刚需,一般不会等待超过两年,而改善需求,可以等待更长时间。关于库存过大,空置率过高的现实问题,还是 存在一些认识上的偏差,三四线城市的确有这样的情况,但就全国而言,情况远远还没想象的那么糟糕。我过城镇化率现在还远远没有达到70%。到2025年之前,每年城镇新增住宅需求仍然能控制在10亿平方米左右。市场利益最大化条件下,赚不到钱的项目开发商定然不会盲目的投资和扩张。更何况,一线城市和部分二线城市,基本上不存在住宅过剩问题,真实需求仍然还是存在的。

股市获利资金在渐渐流入楼市。据研究,股市和楼 市的关系同向不同步。所谓“同向”,是指二者皆受货币政策和流动性的影响,在宽松条件下,二者皆易上涨,反之则易下跌。所谓“不同步”,是指一般股市先变 化,楼市后变化。另外,二者皆具有“财富效应”,其中股市财富效应更易向楼市溢出,也即股市赚钱后转而购房。就本轮市场上行周期来看,股市和楼市的关系可 分为三个阶段。第一阶段,去年四季度至今年一季度,股市先于楼巿上涨,股价涨而房价不涨,分流资金,利空楼市;第二阶段,今年4月以来,股市上涨已到中场,房价止跌上涨,二者各得其所,互有影响,总体中性;第三阶段,股市见顶下跌,部分资金转至楼市,房价继续上涨,目前时间难测。现在正处于第二阶段。今年3月底的楼市新政,驱动市场复苏,一线城市房价已经上涨,其中深圳相当火爆。全国70个大中城市房价于5月份总体翻红,其后越来越多的城市房价将止跌上涨。而沪指上涨至4500点至5000点后,一些老股民、高净值人群已开始提前防范风险,其中部分人将获利资金转入楼市,可能少量属于投资性购房,但这部分人所购偏高端住宅,多属于自住性改善需求。
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