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楼市回暖还需继续观察  

2015-06-04 15:50:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市回暖持续性仍存在不确定性。人口拐点、家庭财富配置结构优化、住宅需求收入中枢下移、股票市场持续大幅上涨等因素综合作用,决定了我国住宅投资正逐步丧失价值。虽然短期内住宅成交量激增,但政策效应持续性存在较大不确定性。

一是住宅库存继续增加。截至20154月末,全国商品房待售面积继续上升至6.57亿平方米。20151-4月全国住宅施工面积41.85亿平方米,同比增长3.2%,表明未来住宅供应总量仍将继续增加。

二是存量住宅供应上升。当前各地楼市回暖的一个突出特征是二手住宅交易量环比激增。据中介机构估计,5月份北京市剔除保障房和自住房后的纯新建商品住宅共成交6064套,而二手住宅网签量达到16627套。虽然二手住宅交易活跃主要受到营业税免征期限缩短政策优惠的驱动,但某种程度上反映出存量住宅上市意愿的显著增强。这一趋势性变化,不仅增加了房地产供应总量的不确定性,而且将对新建商品住宅的去库存化形成巨大冲击。

三是现行房价水平对潜在需求抑制作用仍较为明显。随着我国住宅需求收入中枢下移,市场潜在需求对房价的满意程度呈现出下降趋势。中低收入人群有限的购买能力释放对房价变化高度敏感。特别是在宏观经济下行背景下,这些人群收入增长前景总体并不乐观,客观需要相对较低价位住宅来支持。但在楼市短期回暖的过程中,部分房地产开发企业提高项目销售价格,存量房业主提高了售价,将会抑制潜在需求向有购买力需求的转化。这些情况表明,楼市短期回暖态势确立还需进一步观察,房地产市场中长期运行方向仍存在较大不确定性。

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