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盘活存量土地需发挥市场机制  

2015-07-01 15:41:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在今年的全国土地日(625日),国土资源部提出创新存量用地倒逼机制,同时拟对部分城市新增建设用地实行“刚性约束”。可以预见,全国将迎来史上最强的集约用地规范。

未来盘活土地资源,需要在土地增量有限的条件下发挥市场作用,让行政刚性约束和市场弹性选择形成合力,因地制宜地建立符合各个城市区域特点的存量土地盘活机制。

对于存量土地的理解,并非仅停留在暂缓开发的囤 地项目范围。对于那些盲目扩张缺乏产业配套或价值产出低的开发区域,例如破产企业闲置土地、老工业区等,也要进行土地的重新整理利用。这并不是政府对企业 市场经营的越界,相反如果能将存量土地利用纳入城市总体规划,突破长期依赖增量土地制度体系的惯性,将有利于发挥土地价值对经济增长的拉动作用,缓解产业 转型压力。

近年来集约用地的成绩是有的,但是面对经济下行压力更大的今天,还有很多值得改进的方面。

第一,要充分利用价格杠杆,推行零增地技术改造。鼓励工业企业利用现有厂房、土地或通过淘汰产能落后项目腾出空间并进行技术改造。在不改变土地用途且符合合理利用目标的前提下,鼓励引导企业通过厂房改造加层扩大生产用房建筑面积, 提高土地利用效率。

第二,发挥企业用地的市场主体作用,创新推广多 元化土地盘活路径。集约用地的原则不仅给各地土地利用立下了刚性约束,同时注重引导各地建立符合自身城市发展特点的土地优化利用政策。盘活路径由单一模式 向多元模式转变,在现有土地法律基础上,允许和鼓励由市场主体直接参与功能改变,拆除重建,提升容积率等各种城市存量建设用地的盘活。

第三,可将容积率奖励机制适用范围扩展到存量土 地利用范畴,提高市场主体集约开发的积极性。目前,我国许多城市都制定了容积率奖励的政策,但是应用实例并不普及且通常用于增量土地利用。开发商往往选择 直接向政府要求调高容积率,而不是利用容积率奖励机制来争取,这样就难以同步提升城市公共环境改善与项目建设容积率,造成所在区域长远经济价值的损失。我 国大城市的容积率普遍落后于国外大都市,但是都市人口增长速度并未放缓,提升城市平均容积率将成为重要命题,否则将重回“摊大饼”似的老路,加剧交通拥挤 和环境污染程度,进而影响经济的健康发展。

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